Kapitel 1
Was ist die
Gebäude-AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung — auf Englisch Depreciation. Die Idee dahinter ist einfach: Ein Gebäude nutzt sich über die Zeit ab. Diese Wertminderung darf als Betriebsausgabe oder Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Für vermietete Gebäude gilt: Jedes Jahr darf ein bestimmter Prozentsatz des Gebäudewerts als AfA von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Dieser Abzug mindert das zu versteuernde Einkommen — und damit die Steuerlast.
Wichtige Unterscheidung
AfA gilt nur für das Gebäude — nicht für das Grundstück. Der Bodenwert wird nicht abgeschrieben, da er sich nicht abnutzt. Beim Kauf einer Immobilie muss daher zunächst der Gebäudewert (i.d.R. 70–80 % des Kaufpreises) ermittelt werden.
Die Rechtsgrundlage findet sich in § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dort ist geregelt wie Gebäude abgeschrieben werden dürfen — und welche Abschreibungssätze gelten.
Kapitel 2
Standard 2 % —
das stille Problem
Das Finanzamt setzt bei vermieteten Wohngebäuden automatisch einen AfA-Satz von 2 % pro Jahr an. Das entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Dieser Pauschalsatz gilt ohne Rücksicht auf das tatsächliche Baujahr, den Zustand des Gebäudes oder vorhandene Substanzmängel. Das Finanzamt prüft nicht — es setzt einfach an.
Das Problem in Zahlen
Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1972, Gebäudewert 420.000 €:
Mit Standard-AfA (2 %): 8.400 € Abschreibung / Jahr
Mit verkürzter Nutzungsdauer (4,55 %): 19.091 € Abschreibung / Jahr
Differenz: 10.691 € mehr Abschreibung — bei 42 % Steuersatz sind das 4.494 € mehr Netto jedes Jahr.
Für Eigentümer von Bestandsimmobilien bedeutet das: Wer die Standard-AfA akzeptiert, ohne die tatsächliche Restnutzungsdauer prüfen zu lassen, verschenkt möglicherweise jährlich tausende Euro an Steuerersparnis.
Kapitel 3
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG —
Ihr gesetzliches Recht
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gibt jedem Vermieter das ausdrückliche Recht, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Wer diesen Nachweis erbringt, darf einen höheren AfA-Satz ansetzen.
Gesetzestext § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (vereinfacht)
„Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ... weniger als [50 Jahre], können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden."
Das ist kein Steuertrick. Das ist ein gesetzlich verankertes Recht — seit Jahrzehnten im Einkommensteuergesetz verankert und durch den Bundesfinanzhof mehrfach bestätigt.
Die verkürzte Nutzungsdauer muss durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachgewiesen werden. Das Gutachten dokumentiert methodisch die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes auf Basis seiner Substanz, seines Zustands und seiner Bauausführung.
Kapitel 4
Die Rechtslage 2025 —
so klar wie nie
Die Rechtslage hat sich in den letzten Jahren klar zugunsten der Steuerpflichtigen entwickelt. Drei entscheidende Meilensteine:
21
28. Juli 2021 · BFH IX R 25/19
Grundsatzentscheidung zur freien Methodenwahl
Der Bundesfinanzhof stellt klar: Es ist kein bestimmtes Gutachtenformat vorgeschrieben. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten reicht als Nachweis aus. Das Finanzamt ist verpflichtet, ein methodisch sauberes Gutachten anzuerkennen.
24
23. Januar 2024 · BFH IX R 14/23
BMF-Anforderungen als überzogen eingestuft
Der Bundesfinanzhof bestätigt die Linie von 2021 und stellt klar: Die restriktiven Anforderungen des Bundesfinanzministeriums aus dem Jahr 2023 gehen über das gesetzlich Notwendige hinaus. Ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) reicht aus.
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1. Dezember 2025 · BMF-Schreiben
Vollständige Aufhebung aller Einschränkungen
Das Bundesfinanzministerium hebt sein restriktives Schreiben vom 22. Februar 2023 vollständig auf. Die BFH-Linie gilt wieder — uneingeschränkt. Die Anerkennungsquoten für qualifizierte Gutachten steigen auf ein historisches Hoch. Die Ausgangslage für Eigentümer war noch nie so gut wie heute.
Fazit zur Rechtslage
Bundesfinanzhof und Bundesfinanzministerium haben die Rechtslage eindeutig geklärt. Wer jetzt ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten vorlegt, steht auf dem sichersten rechtlichen Fundament seit Jahren.
Kapitel 5
Rechenbeispiele —
was ist möglich?
Je älter das Gebäude und je geringer der Modernisierungsgrad, desto kürzer die verbleibende Restnutzungsdauer — und desto höher der mögliche AfA-Satz. Die folgenden Beispiele zeigen typische Szenarien aus der Praxis:
| Baujahr |
Gebäudewert |
Standard AfA |
RND Gutachten |
AfA mit Gutachten |
Steuerersparnis / J.* |
| Vor 1950 |
400.000 € |
8.000 € |
ca. 15 J. |
6,67 % |
ca. 5.040 € |
| 1950–1969 |
420.000 € |
8.400 € |
ca. 18 J. |
5,56 % |
ca. 4.191 € |
| 1970–1989 |
420.000 € |
8.400 € |
ca. 22 J. |
4,55 % |
ca. 4.494 € |
| 1990–2009 |
350.000 € |
7.000 € |
ca. 30 J. |
3,33 % |
ca. 1.820 € |
| Gewerbe 1968 |
800.000 € |
16.000 € |
ca. 19 J. |
5,26 % |
ca. 10.924 € |
* Steuerersparnis bei einem persönlichen Steuersatz von 42 %. Die tatsächliche Restnutzungsdauer wird individuell durch den Sachverständigen ermittelt — die Tabelle zeigt typische Schätzwerte.
Wichtiger Hinweis
Diese Tabelle zeigt typische Schätzwerte. Die tatsächliche Restnutzungsdauer hängt vom individuellen Gebäudezustand ab und wird durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ermittelt. Eine kostenlose Vorprüfung in 48 Stunden gibt erste Orientierung.
Kapitel 6
Wann lohnt sich
ein Gutachten?
Als Faustregel gilt: Ein Restnutzungsdauergutachten lohnt sich wenn alle vier der folgenden Kriterien erfüllt sind:
✓
Baujahr vor 2000
Je älter das Gebäude, desto größer die Differenz zwischen Standardsatz und tatsächlicher Restnutzungsdauer. Besonders attraktiv: Baujahre vor 1980.
✓
Gebäudewert über 200.000 €
Unter diesem Wert ist der jährliche Steuervorteil in der Regel zu gering um die Gutachtenkosten im ersten Jahr zu amortisieren.
✓
Keine vollständige Kernsanierung
Teilsanierungen sind kein Ausschlusskriterium. Entscheidend ist ob wesentliche Substanzmerkmale (Heizung, Fenster, Bad, Dach) noch aus dem Baujahr stammen.
✓
Vermietetes Gebäude
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt nur für Gebäude die zur Einkünfteerzielung genutzt werden — also Wohnvermietung, Gewerbevermietung oder gemischte Nutzung.
Kostenlose Vorprüfung in 48 Stunden
Baujahr und ungefährer Kaufpreis genügen für eine erste Einschätzung. AfAkompass360® prüft kostenlos und unverbindlich ob ein Gutachten für Ihr Objekt sinnvoll ist. Ein Gutachten wird nur empfohlen wenn es sich nachweislich lohnt.
Kapitel 7
Das Gutachten —
wie es funktioniert
Ein Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist kein aufwendiges Bausubstanzgutachten. Der Bundesfinanzhof hat ausdrücklich festgestellt: Es ist kein bestimmtes Format vorgeschrieben.
Die Gutachten von AfAkompass360® werden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt — durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Diese Zertifizierung gilt für den Sachverständigen als Person — sie belegt seine nachgewiesene Fachkompetenz und strukturierte Methodik.
Folgende Substanzmerkmale fließen typischerweise in die Bewertung ein:
Substanzmerkmale, die die Restnutzungsdauer verkürzen
🔥 Heizungsanlage aus dem Baujahr
🚿 Unmodernisiertes Bad, Originalfliesen
🪟 Originalfenster (einfachverglast)
🏠 Dachzustand, Leitungen, Fassade
⚡ Veraltete Elektroinstallation
Jedes dieser Merkmale wird methodisch bewertet und fließt in die Herleitung der Restnutzungsdauer ein.
Das fertige Gutachten wird zusammen mit einem Erläuterungsschreiben für das Finanzamt übergeben — und ist direkt einsetzbar in der Steuererklärung. Lieferzeit: ca. 3 Wochen nach Eingang vollständiger Unterlagen. Expressfertigung möglich.
Vollständige Kostenerstattung bei Nichtanerkennung*
Die Anerkennungsquote liegt bei über 95 %. Bei Nichtanerkennung der verkürzten Nutzungsdauer erstatten wir das vollständige Honorar.
*(bei RND-Gutachten mit Vor-Ort-Besichtigung)
Kapitel 8
Häufige Fragen —
direkt beantwortet
Kann ich die AfA rückwirkend korrigieren? +
Ja — innerhalb der vierjährigen Festsetzungsfrist können Steuererklärungen korrigiert werden. Das bedeutet: Wer die letzten Jahre zu niedrig abgeschrieben hat, kann rückwirkend eine höhere AfA geltend machen — mit entsprechender Steuererstattung.
Gilt das auch für Gewerbeimmobilien? +
Ja — ausdrücklich. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt für alle zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäude: Büros, Lagerhallen, Ladengeschäfte, Arztpraxen und gemischt genutzte Immobilien. Bei Gewerbeimmobilien sind die absoluten Steuervorteile oft besonders hoch.
Was wenn das Gebäude bereits teilsaniert wurde? +
Teilsanierungen sind kein Ausschlusskriterium. Es kommt auf den Gesamtzustand an. Wenn wesentliche Bauteile (z.B. Heizung, Fenster, Bad) noch aus dem Baujahr stammen, ist das Potenzial oft trotzdem erheblich. Die kostenlose Vorprüfung klärt das im Einzelfall.
Muss das Gebäude besichtigt werden? +
Nicht immer. Bei klaren Substanzmerkmalen ist eine Video-Besichtigung ausreichend. Bei grenzwertigen Fällen erhöht eine Vor-Ort-Besichtigung die Anerkennungssicherheit. Die Besichtigung ist in allen Gutachtenpreisen von AfAkompass360® bereits enthalten.
Ist AfAkompass360® ein Steuerberater? +
Nein — AfAkompass360® ist kein Steuerberater. Wir sind das Werkzeug zum Steuern sparen durch höhere AfA: ein spezialisierter Sachverständiger der Restnutzungsdauergutachten erstellt. Die steuerliche Beratung und Einreichung beim Finanzamt erfolgt durch den Steuerberater des Eigentümers.
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