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Für Privater Vermieter · Käufer & Erben von Wohnimmobilien · § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Sie vermieten
eine Wohnimmobilie.
Behalten Sie
mehr davon.

Ob gekauft oder geerbt — als Vermieter einer Wohnimmobilie haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine erheblich höhere steuerliche Abschreibung. Viele Eigentümer wissen nicht, dass das Gesetz ihnen das ausdrücklich erlaubt.

Kostenfreie Vorprüfung Erst informieren
BFH-konform 2021 & 2024
BMF-Schreiben 01.12.2025
Fairness-Garantie – Kostenerstattung bei Nichtanerkennung
14 Werktage Lieferzeit
Kostenfreie Vorprüfung
Wir prüfen kostenfrei das AfA-Potenzial Ihrer Immobilie — innerhalb von 48 Stunden. Baujahr und ungefährer Kaufpreis genügen.
Ohne Verpflichtung · Kostenfrei · Vertraulich
AfAKompass360® · Zertifizierte Sachverständige DIN EN ISO/IEC 17024
Alexandra Renno – Zertifizierte Sachverständige AfAKompass360®
Alexandra Renno
Fachliche Verantwortung · AfAKompass360®
DEKRA · Zertifizierte Sachverständige D3
DIN EN ISO/IEC 17024 · Zert.-Nr. S 1485 IQ-Zert
Marktwertermittlung Wohn- & Gewerbeimmobilien
Qualifikation · Erfahrung · Verantwortung

Persönliche Expertise für
belastbare Restnutzungsdauergutachten.

Als zertifizierte Sachverständige für die Marktwertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien (ISO/IEC 17024) übernimmt sie die fachliche Verantwortung für Ihr Restnutzungsdauergutachten. Persönliche Objektbesichtigung, fundierte Marktkenntnis und eine nachvollziehbare, finanzamtsfeste Herleitung bilden die Grundlage für ein belastbares Gutachten.

✓ Zertifizierte Sachverständige für die Marktwertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien (ISO/IEC 17024)
✓ DEKRA-zertifizierte Sachverständige D3 für komplexe Wohn- und Gewerbeimmobilien
✓ Persönliche Vor-Ort-Besichtigung jedes Bewertungsobjekts
✓ Tätigkeitsgebiet Bayern & Baden-Württemberg — von München bis Stuttgart
✓ Spezialisierung auf Restnutzungsdauergutachten für Käufer und Erben
✓ Persönliche Ansprechpartnerin — von der Ersteinschätzung bis zum fertigen Gutachten
95 %
Anerkennungsquote
beim Finanzamt
!
Werktage
Lieferzeit
§ 7
Abs. 4 Satz 2 EStG
BFH-bestätigt
100 %
Unsere
Fairness-Garantie
Das Wichtigste zuerst

Was viele Vermieter
nicht wissen.

Wussten Sie schon?
Das Finanzamt schreibt Ihre Immobilie pauschal über 50 Jahre ab.
Das muss nicht so bleiben.
2 %
Standard — automatisch
Das Finanzamt setzt 2 % pro Jahr an — ohne zu prüfen ob Ihr Gebäude tatsächlich 50 Jahre hält.
bis 6 %
Mit Gutachten möglich
Wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, dürfen Sie mehr abschreiben — und weniger Steuern zahlen.
Ihr Recht
Kein Trick — Gesetz
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt das ausdrücklich. Der BFH hat es 2021 und 2024 bestätigt.
Was ist die AfA — und warum zahle ich ohne sie zu viel Steuern?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung". Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert — Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung. Das Finanzamt erlaubt Ihnen, den jährlichen Wertverlust Ihrer Immobilie als Ausgabe abzuziehen — das reduziert Ihr steuerpflichtiges Einkommen aus Vermietung und damit Ihre Steuerlast.

Der Standardsatz ist 2 % — das Finanzamt unterstellt einfach 50 Jahre Nutzungsdauer. Ist Ihr Gebäude aber älter oder in schlechterem Zustand, ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer. Und dann haben Sie Anspruch auf einen höheren jährlichen Abschreibungssatz.
Je höher die AfA — desto weniger steuerpflichtiges Einkommen — desto weniger Steuern auf Ihre Mieteinnahmen.
Wie weise ich eine kürzere Nutzungsdauer nach?
Durch ein Sachverständigengutachten. Der BFH hat 2021 (Urteil IX R 25/19) und 2024 (Urteil IX R 14/23) klargestellt, dass ein qualifiziertes Gutachten als Nachweis ausreicht. Das Finanzamt ist dann verpflichtet, die kürzere Nutzungsdauer anzuerkennen — sofern das Gutachten methodisch sauber und nachvollziehbar ist.

Genau das liefert AfAKompass360®: Ein Gutachten durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen — finanzamtsfest, BFH-konform, in 14 Werktagen.
Anerkennungsquote über 95 % — bei Nichtanerkennung gilt die vollständige Fairness-Garantie: wir erstatten das gesamte Honorar.
Erkennen Sie Ihre Situation?

Gekauft oder geerbt —
beides ist relevant.

Je nach Art des Erwerbs gelten unterschiedliche Regeln. Hier die vier häufigsten Situationen — verständlich erklärt.

€
Sie haben die Immobilie gekauft
Was gilt steuerlich?
Beim Kauf entstehen neue Anschaffungskosten — Ihr Kaufpreis ist die Bemessungsgrundlage für die AfA. Die 50-Jahr-Frist beginnt für Sie neu. Das Finanzamt setzt automatisch 2 % an — auf Basis Ihrer Anschaffungskosten.
Ihr Vorteil durch ein Gutachten:
Wenn das Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar ist, können Sie einen höheren jährlichen Abschreibungssatz geltend machen — auf Basis Ihrer (oft hohen) Anschaffungskosten. Bei neueren Kaufpreisen ist das Potenzial besonders hoch.
Höchstes Potenzial · Neue Anschaffungskosten als Basis
⚖
Sie haben die Immobilie geerbt
Was gilt steuerlich?
Als Erbe treten Sie in die steuerliche Position des Erblassers ein. Sie übernehmen die bisherigen Anschaffungskosten, die Abschreibungsmethode und die verbleibende Restnutzungsdauer. Die 50-Jahr-Frist beginnt nicht neu.
Ihr Vorteil durch ein Gutachten:
Auch als Erbe können Sie die tatsächliche Restnutzungsdauer neu begutachten lassen. Ist diese kürzer als die verbleibende Zeit nach der ursprünglichen Berechnung, steigt Ihr jährlicher Abschreibungssatz — und Ihre Steuerersparnis.
Gutachten lohnt sich · Restnutzungsdauer neu bestimmen
♦
Sie haben die Immobilie geschenkt bekommen
Was gilt steuerlich?
Wie bei der Erbschaft — Sie führen die AfA des Schenkenden fort. Sie übernehmen dessen Anschaffungskosten, Methode und Restnutzungsdauer. Keine neuen Anschaffungskosten durch die Schenkung selbst.
Ihr Vorteil durch ein Gutachten:
Auch hier kann ein Gutachten die tatsächliche Restnutzungsdauer neu feststellen — und damit den jährlichen Abschreibungssatz erhöhen. Besonders lohnend wenn die ursprünglichen Anschaffungskosten des Schenkenden niedrig waren und das Gebäude mittlerweile stark gealtert ist.
Potenzial prüfen · Kostenfreie Vorprüfung empfohlen
⅓
Erbauseinandersetzung — Sie kaufen Miterben aus
Was gilt steuerlich?
Hier gilt eine Besonderheit: Der unentgeltlich erworbene Anteil (Erbanteil) wird wie eine Erbschaft behandelt — Sie führen die AfA fort. Der entgeltlich erworbene Anteil (Zukauf von Miterben) begründet neue eigene Anschaffungskosten — mit entsprechend höherer AfA-Basis.
Ihr Vorteil durch ein Gutachten:
Für beide Anteile kann die tatsächliche Restnutzungsdauer gutachterlich festgestellt werden. Das Ergebnis: höhere Abschreibung auf beiden Teilen — sowohl auf dem Erbteil als auch auf dem zugekauften Anteil.
Zweiteilige Berechnung · Besonders lohnend
ℹ
Nicht sicher welche Situation auf Sie zutrifft?
Die kostenlose Vorprüfung klärt das. Baujahr und ungefährer Kaufpreis oder Verkehrswert genügen für eine erste Einschätzung — innerhalb von 48 Stunden.
Zertifizierte Sachverständige DIN EN ISO/IEC 17024
BFH-konform 2021 & 2024
BMF-Schreiben 01.12.2025
ImmoWertV-gestützte Herleitung
Wichtig zu wissen

Nur der Gebäudewert wird
abgeschrieben — nicht das Grundstück.

Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, weist der Kaufvertrag meist einen Gesamtkaufpreis aus — ohne Aufteilung auf Gebäude und Grundstück. Genau das ist steuerlich entscheidend: Denn abschreiben können Sie nur den Gebäudeanteil.

Was passiert ohne Aufteilung?

Das Finanzamt nimmt die Aufteilung vor — häufig ungünstig für den Eigentümer: Der Bodenwert wird oft zu hoch angesetzt, der abschreibungsfähige Gebäudeanteil entsprechend zu niedrig.

Ergebnis: Zu wenig AfA — jahrelang verschenkte Steuerersparnisse.
Mit gutachterlicher Kaufpreisaufteilung

Ein Sachverständigengutachten weist den Gebäudeanteil am Kaufpreis rechtssicher nach — nach ImmoWertV-Systematik, finanzamtsfest. Die Basis für die gesamte AfA-Berechnung wird damit korrekt und optimal gesetzt.

Ergebnis: Höhere AfA-Bemessungsgrundlage — jedes Jahr, über die gesamte Nutzungsdauer.
💡
Kaufpreisaufteilung — unser ergänzendes Angebot
Neben dem Restnutzungsdauergutachten erstellen wir auf Wunsch auch ein gutachterliches Kaufpreisaufteilungsgutachten. Beide Gutachten zusammen ergeben die optimale steuerliche Ausgangsposition — von Anfang an. Sprechen Sie uns im Rahmen der Ersteinschätzung darauf an.
Aktuelle Rechtslage

Was Gesetz und Gerichte
für Sie bedeuten.

Die Rechtslage hat sich in den letzten Jahren stark zu Gunsten der Steuerpflichtigen entwickelt. Der beste Zeitpunkt zu handeln ist jetzt.

DatumEreignisWas es für Sie bedeutet
28.07.2021BFH-Urteil IX R 25/19Freie Methodenwahl — kein bestimmtes Gutachtenformat zwingend. Das Finanzamt muss Ihr Gutachten akzeptieren wenn es methodisch sauber ist.
22.02.2023BMF-SchreibenFinanzverwaltung verschärfte Anforderungen — viele Gutachten wurden abgelehnt. Schwierige Phase für Steuerpflichtige.
23.01.2024BFH-Urteil IX R 14/23BFH stärkt erneut Ihre Position. Die überzogenen BMF-Anforderungen wurden als rechtswidrig eingestuft.
01.12.2025BMF-Schreiben (Aufhebung)Das restriktive BMF-Schreiben von 2023 wurde vollständig aufgehoben. Die BFH-Linie gilt wieder — beste Ausgangslage für Steuerpflichtige. ✓
Hinweis: Diese Darstellung ersetzt keine steuerrechtliche Beratung. Bitte wenden Sie sich für Ihre individuelle Situation an Ihren Steuerberater.
So einfach geht es

In 4 Schritten zur
höheren Abschreibung.

1
Kostenlose Vorprüfung
Baujahr und ungefährer Kaufpreis oder Verkehrswert genügen. Wir prüfen kostenfrei das AfA-Potenzial innerhalb von 48 Stunden — ohne Verpflichtung. Ein Gutachten wird nur empfohlen wenn sich das lohnt.

Möchten Sie sich zuerst mit Ihrem Steuerberater abstimmen? Das Ergebnis der Ersteinschätzung können Sie direkt als Gesprächsgrundlage mitnehmen — konkret, verständlich, ohne Fachchinesisch.
2
Unterlagenprüfung
Wir prüfen strukturiert alle relevanten Unterlagen — Kaufvertrag oder Erbschein, Baupläne, Fotos, Sanierungsnachweise. Wir erklären Ihnen genau was wir brauchen und warum.
3
Gutachtenerstellung
Zertifizierte Sachverständige (DIN EN ISO/IEC 17024). ImmoWertV-Systematik. BFH-konform. Vollständig dokumentiert. Lieferzeit: 14 Werktage nach vollständigen Unterlagen.
4
Übergabe an Ihren Steuerberater
Sie erhalten das fertige Gutachten inkl. Erläuterungsschreiben für das Finanzamt. Ihr Steuerberater setzt die höhere AfA direkt in Ihrer Steuererklärung an. Bei Rückfragen des Finanzamts stehen wir kostenfrei zur Verfügung.
Jetzt kostenfreie Vorprüfung anfragen
Risikofreiheit

Unsere
Fairness-Garantie.

Kein Risiko — für Sie.

Die Vorprüfung ist kostenlos und ohne Verpflichtung. Ein Gutachten wird nur empfohlen wenn das Potenzial vorhanden ist. Ab Beauftragung gilt die vollständige Fairness-Garantie — bei Nichtanerkennung durch das Finanzamt erstatten wir das gesamte Honorar.

Kostenfreie Erstbewertung — kein finanzielles Risiko
Vollständige Honorarerstattung bei Nichtanerkennung
Über 95 % Anerkennungsquote beim Finanzamt
Häufige Fragen

Ihre Fragen —
ehrlich beantwortet.

Ich habe geerbt — beginnen die 50 Jahre neu? ▾
Nein. Als Erbe treten Sie in die steuerliche Position des Erblassers ein. Die 50-Jahr-Frist beginnt nicht neu. Sie übernehmen die verbleibende Restnutzungsdauer — und die bisherigen Anschaffungskosten des Erblassers als Bemessungsgrundlage. Durch ein Gutachten können Sie jedoch die tatsächliche Restnutzungsdauer neu feststellen lassen und damit mehr pro Jahr abschreiben.
Was sind Anschaffungskosten — und warum sind sie wichtig? ▾
Anschaffungskosten sind der Preis, den Sie für die Immobilie bezahlt haben — also Ihr Kaufpreis. Abzüglich des Grundstücksanteils ergibt sich der Gebäudewert, der die Bemessungsgrundlage für Ihre AfA ist. Beim Kauf sind das Ihre eigenen Anschaffungskosten. Beim Erbe sind es die ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers — oft deutlich niedriger als der heutige Wert.
Kann ich das auch rückwirkend geltend machen? ▾
Ja, innerhalb der steuerlichen Verjährungsfrist (in der Regel 4 Jahre) kann eine Berichtigung der Steuererklärung vorgenommen werden. Ihr Steuerberater kann die offenen Veranlagungsjahre prüfen. Ein frühzeitiges Gutachten maximiert jedoch den Gesamtvorteil über alle verbleibenden Jahre.
Brauche ich meinen Steuerberater dafür? ▾
Das Gutachten erstellen wir. Ihren Steuerberater benötigen Sie für die steuerliche Einbindung — also das Geltendmachen der höheren AfA in Ihrer Steuererklärung. Wir liefern das fertige Gutachten inkl. Erläuterungsschreiben, das Ihr Steuerberater direkt verwenden kann.

Möchten Sie sich erst abstimmen bevor Sie beauftragen? Kein Problem. Fordern Sie einfach die kostenfreie Vorprüfung an — das Ergebnis eignet sich als strukturierte Vorlage für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater, ganz ohne Verpflichtung.
Was kostet das Gutachten? ▾
Die Kosten des Gutachtens werden in der Regel bereits im ersten Jahr durch die erzielte Steuerersparnis gedeckt. Die Höhe hängt vom Objekt ab. Die kostenlose Vorprüfung zeigt Ihnen zuerst ob und wie viel Potenzial vorhanden ist — erst dann empfehlen wir ein Gutachten.
Gilt das nur für Wohnimmobilien? ▾
Nein — § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt für alle zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäude. Diese Seite richtet sich an Eigentümer von Wohnimmobilien. Für Gewerbeimmobilien haben wir eine eigene Seite — bitte besuchen Sie /gewerbe.
Was wenn ich nur einen Teil vermiete? ▾
Kein Problem. Bei gemischter Nutzung (z.B. eine Einheit selbst bewohnt, eine vermietet) bezieht sich die AfA anteilig auf den vermieteten Teil. Ein Gutachten kann auch hier erhebliche Vorteile erschließen — anteilig nach Fläche.
Wie lange dauert das Gutachten? ▾
Nach Eingang vollständiger Unterlagen erhalten Sie das Gutachten inkl. Begleitschreiben innerhalb von 14 Werktagen. Bei dringendem Bedarf — z.B. kurz vor Abgabe der Steuererklärung — sprechen Sie uns bitte direkt an.
Was wenn das Finanzamt ablehnt? ▾
Dann erstatten wir die vollständigen Kosten — Vollständige Kostenerstattung bei Nichtanerkennung der verkürzten Nutzungsdauer (bei RND-Gutachten mit Vor-Ort-Besichtigung). Bei Rückfragen des Finanzamts stehen wir kostenfrei zur Verfügung. Anerkennungsquote: über 95 %.
Transparente Preise

Klare Leistung.
Klare Konditionen.

Ein Gutachten je Bewertungsobjekt · Außen- und Innenbesichtigung inklusive. Der Preis richtet sich nach Objektart und -größe — Fairness-Garantie (Kostenerstattung bei Nichtanerkennung) und Finanzamt-Erläuterungsschreiben immer inklusive.

€
Gutachtenpreise — Wohnen & Gewerbe
Ein Gutachten je Bewertungsobjekt · Außen- und Innenbesichtigung inklusive
Wohnimmobilien
Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus bis 3 Wohneinheiten
1.535 € brutto
inkl. 19 % MwSt.
1.290 € netto
✓ Außen- und Innenbesichtigung inklusive
Mehrfamilienhaus mit 4 bis 7 Wohneinheiten
1.892 € brutto
inkl. 19 % MwSt.
1.590 € netto
✓ Außen- und Innenbesichtigung inklusive
Mehrfamilienhaus ab 8 Wohneinheiten
Individuelles Angebot
✓ Außen- und Innenbesichtigung inklusive
Mehrere Eigentümer mit jeweils eigenem Gutachten
Individuelles Sammelangebot
✓ Außen- und Innenbesichtigung inklusive
Die Preise gelten, sofern das Gebäude für einen Steuerpflichtigen einheitlich begutachtet wird und ein Gutachten für das Gesamtgebäude ausreicht. Ab acht Wohneinheiten wird der Aufwand individuell kalkuliert. Benötigen mehrere Eigentümer innerhalb desselben Gebäudes jeweils ein eigenes Restnutzungsdauergutachten, erstellen wir ein individuelles Sammelangebot.
Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilie – je eigenständig zu beurteilendem Gebäude
1.892 € brutto
inkl. 19 % MwSt.
1.590 € netto
✓ Außen- und Innenbesichtigung inklusive
Mehrere Gebäude oder eigenständig zu beurteilende Gebäudeteile
Individuelles Gesamtangebot
✓ Außen- und Innenbesichtigung inklusive
Der Preis gilt jeweils für ein baulich und wirtschaftlich eigenständig zu beurteilendes Gebäude einschließlich Außen- und Innenbesichtigung. Befinden sich unter derselben Anschrift mehrere Gebäude oder eigenständig zu bewertende Gebäudeteile, erstellen wir ein individuelles Gesamtangebot.
Immer inklusive — keine versteckten Kosten
✓ Außen- und Innenbesichtigung  ·  ✓ Fotodokumentation  ·  ✓ Individuelle gutachterliche Ausarbeitung  ·  ✓ Erläuterungsschreiben für das Finanzamt  ·  ✓ Kostenfreie und unverbindliche Vorprüfung
Alle Preise brutto inkl. 19 % MwSt. — der jeweilige Nettopreis ist zusätzlich angegeben · Ein Gutachten je Bewertungsobjekt (Gebäude, Adresse und Steuerpflichtigen).
Kostenfreie Vorprüfung

3 Angaben —
1 Klick zu mir.

Kein Formular. Kein Name. Keine Pflichtfelder. Ihre Angaben landen direkt in WhatsApp oder E-Mail — ich melde mich persönlich.

Baujahr des Gebäudes 1975
1900195020002015
Gebäudewert (ca.) 300.000 €
100 T€500 T€1 Mio€2 Mio€
Modernisierungen in den letzten 15 Jahren

Mehrfachauswahl möglich

👤
Damit wir Sie persönlich ansprechen können — freiwillig, kein Pflichtfeld.
Angaben direkt senden — 1 Klick, fertig:
✓ Kostenlos ✓ Ohne Verpflichtung ✓ Antwort in 48h ✓ Kein Formular
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Was ist Ihre Immobilie
steuerlich wert?

4 Fragen · 2 Minuten · Sofortergebnis · Kein Formular — am Ende ein Klick per WhatsApp oder E-Mail.

Die Kernformel
AfA % = 100 ÷ Restnutzungsdauer
Restnutzungsdauer
AfA-Satz
50 Jahre (Standard Finanzamt)
2,00 %
35 Jahre
2,86 %
28 Jahre
3,57 %
22 Jahre
4,55 %
18 Jahre
5,56 %
15 Jahre
6,67 %
Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer — desto höher Ihr AfA-Satz. Das Finanzamt prüft nicht. Sie müssen es nachweisen — mit einem qualifizierten Gutachten.
1
Objekt­art
2
Nutzung
3
Baujahr
4
Moder­ni­sierung
Frage 1 von 4
Welche Immobilie soll geprüft werden?
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Für Käufer & Erben von Wohnimmobilien

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Baujahr und ungefährer Kaufpreis genügen. Kostenlos, ohne Verpflichtung, ohne Risiko. Wir erklären Ihnen verständlich was ein Gutachten für Sie bedeutet.

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